E-takst: Forskjellen fra verditakst, tilstandsrapport, m.m.

Du lurer kanskje på hva i all verden e-takst er? Kanskje har du hørt det nevnt i en bisetning i et møte med eiendomsmegleren eller sett det skrevet med små bokstaver i et salgsprospekt? Kort forklart, elektronisk takst er en verdivurdering av boligen din. 

Tenk på det som en slags superhelt blant takster – den blir nemlig brukt som bransjestandard. Den gir deg en nøyaktig og pålitelig vurdering av hvor mye boligen din er verdt. Taksten gjøres digitalt tilgjengelig i en database for deg, eiendomsmegleren og finansinstitusjoner. 

Og akkurat dette er ganske praktisk for deg som vil refinansiere boliglånet eller selge boligen din. Hvis du skal kjøpe bolig, vil banken din også være ganske ivrig etter å sjekke hva det nye hjemmet ditt egentlig er verdt før du får innvilget boliglån. 

Enten du er en erfaren huseier, førstegangskjøper, boligselger eller bare en generell bolig-nerd som oss, er det verdt å lære mer om hva elektronisk takst egentlig er for noe.

Hva er e-takst?

Dette er en verdivurdering av eiendommen din som utføres av en eiendomsmegler. Denne typen vurdering er blitt bransjestandard for hvordan meglere skal beregne verdien av en bolig. Den tar hensyn til en rekke faktorer, inkludert størrelse, beliggenhet, standard, alder og andre egenskaper som kan påvirke boligens verdi.

Alle eiendomsmeglere skal bruke samme metode når de utfører en elektronisk takst, ettersom den er standardisert. Megleren tar bilder for å dokumentere boligens tilstand, og disse bildene legges ved i rapporten. Boligen skal også sammenlignes med andre boliger som er solgt i samme område, samt tilgang til nærliggende fasiliteter. Deretter blir rapporten lagret i et datasystem.

Taksten ble først innført i 2016 med formål å dokumentere og standardisere hvordan meglere fastsetter en verdivurdering av bolig:

– Bransjen får nå et verktøy som kan bidra til å endre praksis, samtidig som det skaper gjennomsiktighet i bransjen. Både forbrukere, myndigheter og media vil kunne se oss i kortene og vurdere om megler treffer bedre med verdivurderingen. Dette vil hjelpe megleren og vil samtidig virke skjerpende for bransjen, fortalte administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Carl O. Geving i en tidligere pressemelding da løsningen først ble lansert.

Denne taksten er ikke bare nyttig for dem som skal selge boligen. Ønsker du å refinansiere boligen din, forhandle om renter eller ta opp lån med sikkerhet i bolig, kan du få bruk for en e-takst. Ved å få en oppdatert verdivurdering av boligen, får du en bedre idé om hvor mye du kan låne. Bankene får derimot trygghet i at de ikke låner vekk mer penger enn huset er verdt.

Meglers verdivurdering vs. e-takst

Hvis du skal kjøpe eller selge bolig, har du garantert kommet over “meglers verdivurdering” og “e-takst”. Begge gir en vurdering av eiendommens verdi, men det er noen vesentlige forskjeller mellom dem. Elektronisk takst koster noen tusenlapper, mens meglers verdivurdering ofte er gratis for deg som skal selge bolig. 

De største forskjellene mellom dem er at megleren tar bilder og lagrer rapporten i en database når han eller hun utfører sistnevnte:

– Du kan godt si at verdivurdering og e-takst på mange måter er det samme. I begge tilfeller forsøker megler å komme frem til en forventet salgssum i dagens marked. Den store forskjellen på disse begrepene er dokumentasjon og lagring, forteller Vegard Eidså Andersen, eiendomsmegler og daglig leder ved Nordvik Røa, i en nylig artikkel.

Les også

Slik får du gratis verdivurdering

Elektronisk takst brukes dermed som regel i forbindelse med lån, mens meglers verdivurdering benyttes ved boligsalg. Hvis du kun vil ha en verdivurdering fordi du er nysgjerrig, kan du be om en estimert verdi eller bruke en kalkulator på nett. Denne kan imidlertid ikke brukes til noe som helst annet enn å slukke nysgjerrigheten din eller for å følge med på boligmarkedet der du bor.

Prisantydningen er derimot meglerens vurdering av markedsverdien. Den fastsettes blant annet på grunnlag av verdivurderingen. Det er imidlertid ikke gitt at du får solgt boligen til den prisen som megleren mener er markedsverdien: 

– Å sette verdivurdering på en bolig er ingen eksakt vitenskap, forklarer Daniel F. L. Hellenes i DNB Eiendom Kristiansand. Han legger til: “Det er jo nettopp i budrunden du får bekreftet hva markedet er villig til å gi for din bolig. Går du ut for høyt risikerer du at få eller ingen kommer på visning.”

Tilstandsrapport, verditakst og lånetakst

Meglers verdivurdering brukes som sagt ved boligsalg. Det er derimot vanlig å bruke e-takst til lån eller ved andre anledninger der du må dokumentere boligens verdi. Det betyr imidlertid ikke at boligens verdi ikke dokumenteres når du skal selge – tvert imot. Den blir godt dokumentert, takket være boligsalgsrapport, verditakst og lånetakst.

Boligsalgsrapporten er en omfattende oversikt over boligens tekniske tilstand, utført av en takstmann. Denne rapporten gir potensielle kjøpere en detaljert forståelse av hva de kan forvente fra boligen fra gulv til tak. Takstmannen legger ved bilder, og hele rapporten legges igjen ved prospektet.

Verditakst og lånetakst er på mange måter varianter av e-takst, men de har litt ulike formål. Det er vanlig at takstmannen fastsetter disse to takstene i forbindelse med boligsalgsrapporten. Verditaksten fokuserer mer på boligens antatte markedsverdi. Lånetaksten er en vurdering av boligens verdi som brukes av banker og andre långivere når du søker om et boliglån.

Med en lånetakst i hånden, kan långiveren bestemme hvor mye de er villige til å låne boligkjøperen – basert på boligens verdi. Den sikrer at kjøper ikke låner mer enn det man kan selge boligen for. Det er vanlig at denne taksten er lavere enn verditaksten, rett og slett for å gi økt trygghet til bankene.

Fordeler og ulemper med elektronisk takst

En av de største fordelene med e-takst er at den gir en standardisert verdivurdering av boligen din. Dette betyr at uansett hvilken eiendomsmegler du bruker, skal de bruke samme metode for å beregne verdien av boligen din. Du skal kunne stole på at verdien er så nøyaktig som mulig.

Denne taksten kan dermed gi deg en solid forståelse av hva boligen din er verdt, for eksempel før du skal søke om lavere renter eller refinansiere med sikkerhet i bolig. Den kan også være nyttig for deg som vurderer å legge boligen ut for salg. Du kan føle deg tryggere på at du får en realistisk salgspris, slik at du ikke undervurderer eller overvurderer boligverdien. Bare husk at det er kjøper som bestemmer hvilken pris du faktisk får:

– Den som skal selge vil alltid ha en forventning, og det er lett å forstå at mange tar utgangspunkt i prisen naboen fikk. Men det er viktig å huske på at naboens bolig kan ha andre kvaliteter som trekker prisen opp, som for eksempel nyoppusset kjøkken og bad, bedre planløsning, større tomt eller høyere etasje, forklarer Daniel F. L. Hellenes.

Det finnes altså noen potensielle fallgruver. Selv om elektronisk takst er en standardisert metode, er det fortsatt rom for tolkning. To meglere kan komme til forskjellige konklusjoner om verdien av samme bolig. Og selv om taksten tar hensyn til en rekke faktorer, kan den ikke ta hensyn til alt. 

For eksempel, hvis boligen din har unike funksjoner eller egenskaper som ikke er vanlige i området, kan disse bli undervurdert eller oversett. Dette er også litt av grunnen til at meglers verdivurdering og prisantydning kan være høyere eller lavere enn taksten. Det er uansett viktig at du jobber med en erfaren og pålitelig eiendomsmegler. 

Les også

Takst og verdivurdering – hva er forskjellen?

Hvordan innhente e-takst, steg-for-steg

Det er ganske enkelt å skaffe seg en elektronisk takst. Det er kanskje lett å tenke at alt foregår elektronisk på grunn av navnet, men det er ikke tilfelle. Megleren bruker både dataprogrammer og kommer hjem til deg for å vurdere verdien. Her er en detaljert, steg-for-steg guide til hvordan du skaffer deg en e-takst:

Steg 1: Ditt første mål er å finne kvalifiserte og pålitelige eiendomsmeglere. E-takst utføres nemlig av meglere, så det er avgjørende å finne en du har tillit til. Sett av tid til å undersøke ulike meglere, ulike prisnivåer, lese anmeldelser og velge en med solid erfaring og et godt omdømme. Vi anbefaler at du bruker tjenester på nett til å be om gratis og uforpliktende pristilbud på meglertjenester.

Steg 2: Når du har valgt en megler som du er fornøyd med, vil han eller hun komme på befaring. Eiendomsmegleren foretar grundige undersøkelser og dokumenterer tilstanden med bilder. Dette er imidlertid overfladiske undersøkelser. Du trenger en tilstandsrapport fra en takstmann, hvis du vil ha en grundigere vurdering av boligens tekniske tilstand.

Steg 3: Før megleren kommer for å vurdere boligen din, kan det være lurt å rydde opp litt. Selv om dette ikke påvirket e-taksten din, vil de færreste at hjemmet deres skal se rotete ut under befaringen og bildetakingen.

Steg 4: Eiendomsmegleren ankommer boligen din til avtalt tid for å gjennomføre vurderingen. Megleren tar grundige notater og knipser noen bilder, slik at han eller hun kan dokumentere verdivurderingen.

Steg 5: Eiendomsmegleren foretar en grundig analyse ved hjelp av dataprogrammer. Boligen din blir blant annet sammenlignet med tilsvarende boliger i området ditt. Når analysen er fullført, lagres rapporten i en database. Du får tilgang til den der, og det samme gjør finansinstitusjoner.

Hvordan tolke rapporten

Rapporten kan virke litt overveldende ved første øyekast. Bare du vet hva du skal se etter, blir det mye enklere. Rapporten gir deg en standardisert vurdering av boligens verdi, basert på en rekke faktorer. Dette kan inkludere beliggenhet, størrelse, tilstand, alder og sammenlignbare boligsalg i området ditt. 

Men hvordan skal du tolke all denne informasjonen? Først og fremst, ta en titt på den totale verdien som er oppgitt i rapporten. Dette er den anslåtte markedsverdien av boligen din. Denne verdien er basert på alle de forskjellige faktorene nevnt ovenfor. Det gir deg en god indikasjon på hva boligen er verdt.

Deretter kan du se nærmere på detaljene i rapporten. Da får du en bedre forståelse av hvordan boligverdien ble beregnet. Hvis det er noen spesifikke funksjoner eller egenskaper ved boligen som du mener er spesielt verdifulle, sjekk om disse har blitt tatt hensyn til. Ettersom e-takst er en standardisert takst, så er det ikke sikkert at den tar hensyn til alt det du ønsker at den skal. 

Det er derfor du også bør be om meglers verdivurdering, hvis du skal selge. Husk at dette bare er et av flere verktøy i verktøykassen din. Den kan brukes sammen med andre rapporter og takster for å få en fullstendig forståelse av boligens verdi og tilstand. Akkurat hvilke rapporter du trenger, avhenger av hva du skal.

Det er viktig å stille spørsmål hvis det er noe du ikke forstår. Hvis det er noen deler av rapporten som er uklar eller hvis du lurer på hvorfor en bestemt funksjon har blitt vurdert på en bestemt måte, ikke nøl med å kontakte megleren din. Han eller hun er der for å hjelpe deg og forklare ting nærmere!

Når trenger du de ulike takstene og rapportene?

Det er en rekke forskjellige takster og rapporter som kan hjelpe deg med å vurdere verdien av boligen din, men det kan være litt forvirrende å vite når du skal bruke hver av dem. Vi har nevnt flere her i guiden vår til e-takst. Så la oss oppsummere kort med en liten oversikt over når du trenger de ulike takstene og rapportene:

E-takst er oftest brukt når du vurderer å refinansiere boliglånet ditt eller for å dokumentere boligverdien av andre årsaker. Den kan for eksempel være nyttig for skatteformål eller i forbindelse med et arveoppgjør. Den gir deg en standardisert verdivurdering av boligen din som du blant annet kan vise til banken for å reforhandle renter. Du kan også bruke en e-takst hvis du er nysgjerrig på hva boligen din er verdt!

Boligsalgsrapport er spesielt nyttig når du skal selge boligen din. Den gir en omfattende oversikt over boligens tekniske tilstand og kan gi potensielle kjøpere en god forståelse av hva de kan forvente. Den kan hjelpe deg med å unngå fremtidige konflikter, reklamasjonskrav eller misforståelser med kjøperen.

Les også

Dette er formålet med boligsalgsrapporten

Verditakst er en annen form for verdivurdering som kan være nyttig i flere situasjoner. Den kan brukes når du skal selge boligen din og legges ved boligsalgsrapporten. Dette gir økt trygghet for kjøpere, da de får bedre innblikk i boligens reelle verdi.

Til slutt har vi lånetakst som hovedsakelig brukes til boliglån. Banker og andre långivere bruker denne taksten for å bestemme hvor mye de er villige til å låne deg, basert på boligens verdi. Denne er spesielt viktig i forbindelse med boligsalg.

Hver av disse takstene og rapportene har sine fordeler og ulemper. Det kan være lurt å bruke mer enn én, avhengig av situasjonen. Enten du skal selge, kjøpe, refinansiere, eller bare vil vite mer om boligens verdi, finnes det alltid en takst eller rapport som kan hjelpe deg på veien.

Gratis prisestimat som alternativ

Gratis prisestimat på nett er et alternativ til e-takst og verdivurdering for deg som kun er nysgjerrig. Digitale verdivurderinger baseres på generell informasjon om boligen din og boligmarkedet der du bor. De kan ikke brukes til annet enn å få en kjapp pekepinn på boligverdien. Slike tjenester kan likevel være nyttige for deg som vil følge med på boligprisene der du bor eller som vil gjøre litt research på boligmarkedet.

Du kan også bruke boligverdikalkulatorer til å sjekke om boligverdien har steget eller ikke. Det koster nemlig å få utført e-takst. Hvis du for eksempel ønsker å forhandle om boliglånet fordi eiendomsverdien har økt, kan det være nyttig å først få en gratis verdivurdering på nett. Dersom du ser at verdien har økt, kan du ta steget og betale for en formell vurdering fra eiendomsmegler. 

Bare husk at gratis vurderinger på nett kan være unøyaktige og tar ikke hensyn til spesifikke forhold ved boligen, for eksempel at du nylig har pusset opp bad og kjøkken. Megleren kan derfor komme frem til et annet resultat, ettersom de vurderer forhold som ikke fanges opp av boligpriskalkulatorer.

Les også

Beste kalkulatorer for digital verdivurdering

Konklusjon: E-takst kan hjelpe deg med å få bedre lånebetingelser

E-takst er helt uunnværlig for deg som må dokumentere boligens verdi, enten det er i forbindelse med lån eller arveoppgjør. Den gir deg en objektiv, standardisert vurdering av boligverdien. Den kan på den måten sette deg i en sterkere posisjon, for eksempel om du vil forsøke å få lavere renter på boliglånet.

Det finnes imidlertid også noen ulemper med elektronisk takst. Dersom du skal selge bolig, bør du innhente boligsalgsrapport, verditakst og lånetakst. Det kan også være lurt å be om verdivurdering fra forskjellige meglere før du bestemmer deg for hvem som skal selge boligen.