Selge bolig med tap: Slik taper du minst mulig

Det er ikke alltid at boligsalget går vår vei, og noen ganger kan det hende at vi må selge en bolig for mindre enn det vi betalte for den. Og da har vi frustrerende nok tapt penger på en eiendom som egentlig skulle ha vært en investering. I denne guiden skal vi derfor ta for oss et tema som kan føles ganske utfordrende, men som det er viktig å snakke om – nemlig tap ved boligsalg.

Selv om det kan være skuffende å innse at du kanskje må selge boligen din med tap, er det viktig å huske at det ikke reflekterer din personlige eller økonomiske verdi. Markedssvingninger, uforutsette hendelser og mange andre faktorer utenfor din kontroll kan påvirke både boligmarkedet og boligverdien. Noe av det første du bør gjøre er å forsøke å forstå situasjonen, slik at du kan gjøre det beste ut av det.

Her hjelper vi deg med nettopp dette, enten du allerede har solgt med tap eller innser at det er i ferd med å skje.

Forstå situasjonen

Du selger boligen din med tap hvis du selger den for mindre enn det du kjøpte den for. Og ja, det inkluderer alle de ekstra kostnadene vi helst vil glemme – for eksempel kostnader for eiendomsmegler, vedlikehold og eventuelle oppussinger som du har gjort underveis. Det er kanskje ikke så kjekt å se på disse tallene, men du bør imidlertid sette deg grundig inn i situasjonen for å kunne snu den.

Det første steget du må ta for å håndtere et potensielt tap er altså å forstå hvorfor det skjer. Flere faktorer kan bidra til at eiendommen selges for et lavere beløp enn forventet. Det kan inkludere alt fra endringer på det lokale boligmarkedet til behovet for kostbare reparasjoner eller renoveringer. Økonomisk usikkerhet i samfunnet generelt kan også føre til at boligkjøpere vegrer seg for å kjøpe. 

Når du forstår hvorfor boligsalget ikke går som forventet, kan du deretter ta grep for å gjøre det beste ut av situasjonen. Husk at det er helt OK å føle seg frustrert eller skuffet over at boligsalget ikke går din vei. Men det er også viktig å ikke la disse følelsene hindre deg i å ta de nødvendige stegene for å komme deg videre.

Vanlige årsaker til tap ved boligsalg

Nå tenker du kanskje, “Hvordan i all verden ender man opp i slike situasjoner?” Vel, det er mange grunner. En av de største synderne er svingninger på boligmarkedet. Akkurat som børsen, kan boligmarkedet ha sine opp- og nedturer. Du kan ende opp med tap, hvis du har uflaks og må selge i løpet av en nedtur.

Noen ganger må man kanskje flytte eller selge tidligere enn forventet. I så fall har du ikke mulighet til å vente til boligmarkedet forbedrer seg. Du kan også tape penger hvis du investerte i en bolig som trengte mye mer vedlikehold enn forventet. Hvis du skal investere i eiendom, er det viktig å undersøke hvilke typer boliger som selger godt i det aktuelle området.

Nettopp fordi markedet svinger sånn, kan du gå i pluss ved å vente til boligprisene stiger igjen – så sant du har mulighet til det.

Et eksempel på økonomisk tap

La oss se for oss dette scenarioet: Du kjøper ny bolig i en periode der prisene er på topp. For eksempel, mai er en typisk måned der boligprisene er høye. Boligprisene har dessverre falt innen du rekker å legge den gamle boligen ut for salg. Du selger riktignok den gamle boligen for mer enn det du opprinnelig betalte for den. Men prisen ble lavere enn hva du kunne ha fått hvis boligen ble lagt ut for salg i samme periode som da du kjøpte. 

Slike situasjoner kan føre til ytterligere økonomiske konsekvenser. For eksempel, banken kan ha innvilget det nye boliglånet basert på boligverdien til den gamle boligen på det tidspunktet da prisene var høye. Da ender du kanskje opp med et boliglån som er vanskelig å håndtere. 

Selv om boligsalget i teorien gikk i pluss, kan du gå på en økonomisk smell med tanke på de tapte potensielle inntektene – særlig hvis det nye boliglånet er større enn forventet.

Tegn på at du kanskje er i ferd med å selge med tap

Det kan være vanskelig å forutsi boligmarkedet, ettersom det kan oppstå plutselige endringer som påvirker prisene. Likevel finnes det enkelte tegn du bør se etter for å vurdere situasjonen og for å ta informerte beslutninger om salget. 

Se opp for disse tegnene:

• Boligprisene i området faller: Synkende boligpriser kan selvsagt være et dårlig tegn. Du bør likevel undersøke hva som gjelder for din boligtype. Selv om prisene på eneboliger synker, kan moderne, sentrale leiligheter likevel være svært etterspurt.
• Boligen din har vært på markedet lenge: Hvis ingen banker på døren din, kan det indikere at prisen er for høy i forhold til hva kjøperne er villige til å betale.
• Du har mottatt flere lave bud: Hvis du konsekvent mottar bud som er lavere enn forventet salgspris, kan det også være et tegn på at du enten må senke prisen eller vente til bedre tider.
• Din økonomiske situasjon har endret seg: Hvis du har mistet jobben eller har andre økonomiske problemer, kan det hende du må selge raskt – selv om du må selge boligen med tap.

Det er smart å følge med økonomien generelt i samfunnet. Økonomiske kriser kan påvirke folks kjøpekraft – og ikke minst kjøpelyst. Da utsetter de gjerne boligkjøpet til bedre tider, noe som igjen kan ende opp med lave boligpriser, lange salgstider og potensielle tap for boligselgere.

Noen ganger kan det være smart å vente med salget, i hvert fall til markedet har stabilisert seg litt. Hvis du trenger å selge raskt på grunn av personlige omstendigheter, kan det være en god idé å ta en prat med en erfaren eiendomsmegler. De kan gi deg råd om hvordan du kan få mest mulig for eiendommen, slik at du reduserer potensielle tap.

Du kan ha krav på skattefradrag

En gladnyhet er at du kan ha krav på skattefradrag, hvis du selger eiendommen med tap. Du kan selge primærboliger skattefritt hvis du har eid og bodd i boligen i minst 12 ut av de siste 24 månedene. Dette kalles krav til eiertid og botid. Boligsalget er derimot skattepliktig hvis du ikke innfrir disse kravene. I så fall må du betale skatt av gevinsten – eller motsatt, du får skattefradrag ved tap.

Du får altså ikke fradrag om du har bodd i primærboligen din, hvis du har eid og bodd i den i mer enn 12 ut av de siste 24 månedene. Hvis du skal selge kort tid etter at du kjøpte boligen, må du først undersøke om du innfrir kravene til eier- og botid. Eiertiden begynner å løpe fra overtakelsesdagen din og frem til du aksepterer budet til den nye boligeieren.

Botiden er derimot strengere. Den løper fra den dagen du fysisk flytter inn i boligen, enten det er på overtakelsesdagen eller flere måneder i ettertid.

Reglene er riktignok litt annerledes for sekundærboliger som for eksempel utleieboliger. Sekundærboliger vil si fast eiendom som du eier, men som du ikke bor i fast eller bruker som “hovedboligen” din. Salg av sekundærbolig er alltid skattepliktig. Det betyr at du alltid kan få fradrag på skatten for eventuelle tap når du selger en slik eiendom.

Les også

Skatteregler ved salg av bolig

Slik håndterer du tap ved boligsalg

En av de tøffeste opplevelsene man står overfor kan være tap ved boligsalg. Boligen utgjør tross alt en stor andel av privatøkonomien. Slike situasjoner kan ofte være en tung, emosjonell belastning. I tillegg kan situasjonen oppleves som svært stressende, særlig om man får problemer med å håndtere gjeld. Snakk om følelsene dine med noen du stoler på, enten det er en venn, familiemedlem, eller en profesjonell rådgiver. 

Ikke bare vil det hjelpe deg med å bearbeide situasjonen, men kanskje du kan se ting fra et nytt perspektiv. Deretter må du vurdere alle mulighetene dine. Hvordan du gjør det beste ut av det, avhenger av situasjonen din. Har du allerede solgt boligen med tap? Eller innser du at boligsalget mest sannsynlig kommer til å gå med tap? Kan du i så fall vente, eller har du allerede kjøpt ny bolig?

Mulige løsninger for deg som ikke allerede har solgt bolig

Hvis salget ser ut til å ende med tap, kan det føles ut som om du er på tynn is. Men det finnes heldigvis flere løsninger som du kan vurdere. Kanskje noen mindre oppgraderinger eller reparasjoner kan øke boligens verdi eller gjøre den mer attraktiv for kjøperne? Boligstyling kan for eksempel gjøre eiendommen mer appellerende, selv om den reelle verdien ikke øker.

Bare husk at kostnadene for oppgraderingene må være mindre enn den potensielle økningen i salgsprisen – ellers blir tapet enda større.

Hvis du har tid, hvorfor ikke vente litt? Hvis du allerede har kjøpt ny bolig, kan du vurdere å leie ut den gamle. Du har i så fall en jevn inntektsstrøm som – forhåpentligvis – dekker boliglånet og andre kostnader, mens du venter på bedre tider. Forutsetningen er at banken tillater at du sitter med to boliglån, samt at leieinntektene dekker utgiftene dine.

Ingen av disse løsningene passer for alle. Hver situasjon er unik. Det som fungerer for noen, fungerer kanskje ikke for deg. Derfor kan det være lurt å få veiledning av en erfaren eiendomsmegler eller finansiell rådgiver. Du må også vurdere budsjettet ditt nøye før du tar en beslutning.

Les også

Lønner det seg å pusse opp før salg?

Råd til deg som allerede har solgt boligen med tap

Alternativene kan virke mer begrensede om eiendommen allerede er solgt og skaden har skjedd. Likevel er det noen grep du kan ta for å håndtere situasjonen. Du kan for eksempel ha krav på skattefradrag, og pengene du får tilbakebetalt kan komme godt med. Snakk gjerne med en skatterådgiver for mer informasjon.

En av konsekvensene av å selge med tap er at boliglånet for den nye boligen blir høyere enn forventet. Og da bør du handle raskt for å være sikker på at du klarer å møte utgiftene dine. Begynn med å ta kontroll over inntekter og utgifter ved å sette opp et nøyaktig budsjett. Kanskje det er områder hvor du kan kutte ned på utgiftene eller måter du kan øke inntektene dine? Selv små forbedringer kan utgjøre en stor forskjell over tid.

Du kan også undersøke om noen andre banker er villige til å gi deg lavere renter enn din nåværende bank. Det kan absolutt være verdt å sammenligne ulike lånetilbud. Selv små forskjeller i renten kan ende opp i store summer på sikt – husk at de fleste boliglån løper i minst 25 år!

En annen måte du kan få rimeligere boliglån er ved å redusere belåningsgrad, altså hvor mye gjeld du har i forhold til størrelsen på boliglånet. Undersøk hvilke grep du kan ta for å øke boligverdien. Deretter kan du få en verdivurdering av en eiendomsmegler. Dersom boligen har økt i verdi, kan det bety at du får lavere renter. På den måten kan du redde inn igjen litt av tapet.

Konklusjon: dette bør du gjøre hvis du selger bolig med tap

Det å selge en bolig med tap er som å ta skikkelig mageplask i bassenget på en varm sommerdag. Det er ikke gøy, men det er viktig at vi kommer oss opp igjen fra vannet. Du er ikke den første og langt fra den siste som må selge boligen med tap – det viktigste er at du tar kontroll over situasjonen. 

Husk at erfarne og dyktige eiendomsmeglere kan gi deg verdifulle råd underveis, slik at du får mest mulig fortjeneste fra boligsalget. Lykke til!