Selge landbrukseiendom: Komplett guide

Det er ikke bare-bare å selge landbrukseiendom, selv om det er mange kjøpere som ønsker seg et idyllisk gårdsbruk. Du trenger en solid dose strategi, samtidig som det er flere regler som du må forholde deg til. I tillegg må selgerne ofte løse ganske kompliserte problemstillinger som odelsrett og konsesjonsplikt.

Her i denne guiden ser vi på alt du må vite fra regler og skatt til takst og markedsføring. Du får også vite hvordan du finner dyktige eiendomsmeglere som spesialiserer seg på salg av gårdsbruk. Salg av landbrukseiendom er noe helt annet enn salg av leilighet – og da er det godt å få hjelp av noen som kan det.

Dermed ligger alt til rette for et vellykket salg – samtidig som du har full kontroll over aktuelle lover som du må følge underveis i salgsprosessen.

Salg av landbrukseiendom: regler og lovverk

Regelverket for salg av landbrukseiendommer er både omfattende og komplekst. Du må sette deg grundig inn i alle regler for å sikre at salget foregår som det skal – og det er også smart å få hjelp av eiendomsmeglere som spesialiserer seg på å selge gårdsbruk. Vi begynner med å ta en titt på de viktigste reglene som du må vite om.

Konsesjonspliktige eiendommer

Noe av det første du bør undersøke er om eiendommen er konsesjonspliktig. Konsesjonsplikt betyr at den nye eieren må søke om tillatelse før de kan kjøpe eller overta gårdsbruket. Denne regelen sikrer at den nye eieren har evnen og viljen til å opprettholde landbruksproduksjon på eiendommen.

Noen ganger tillater loven visse unntak. Du kan for eksempel få konsesjonsfrihet hvis størrelsen på eiendommen er over et visst antall dekar, samtidig som du har odelsrett eller er en nær slektning. Dermed blir det enklere for familiemedlemmer å overføre landbrukseiendommer seg imellom, uten å måtte gå gjennom hele konsesjonsprosessen.

Du må derimot være obs på boplikten. Hvis du er en slektning som ønsker å overta gårdsbruket – uten å søke konsesjon – så får du også boplikt. Denne regelen krever at du bor der i minst fem år. Formålet med regelverket er å fremme lokal bosetting og hindre fraflytting fra landbruksområder.

Driveplikt ved salg av dyrket mark

Skal du selge landbrukseiendom med dyrket mark? Da kan det hende at kjøper har driveplikt. Dersom landbrukseiendommen består av over 35 dekar med dyrket mark, så har kjøperen driveplikt. Formålet med regelen er å sikre både beredskap og matproduksjon i Norge, noe som er viktig for landbrukspolitikken.

Odelsrett kan by på praktiske problemer ved salg

Odelsretten gir nærmeste familie fortrinnsrett til å overta et gårdsbruk til en pris som ofte er under markedsverdien. Det kan bety at selv om du ønsker å selge til en utenforstående, kan en odelsberettiget slektning kreve å overta eiendommen. Det er derfor viktig å klarlegge eventuell odelsrett før du setter i gang med salg av landbrukseiendom, slik at både selgeren og potensielle kjøpere har god oversikt over situasjonen.

Det er imidlertid visse krav som må innfris for at et gårdsbruk skal være en odelseiendom:

• Familien må ha eid den i minimum 20 år
• Landbrukseiendommen består av over 35 dekar dyrket mark
• Odelsberettigede må varsle om at de vil bruke odelsretten innen seks måneder etter at de ble informert om at eiendommen skal selges

Det betyr at hvis det finnes noen med odelsrett, så må du vente til det enten har gått seks måneder eller de har gitt deg beskjed om beslutningen. Salget kan derfor ta ganske lang tid i slike tilfeller, og du bør derfor starte prosessen tidlig.

Dette må du vite om takst på landbrukseiendom

Noe av det første du må gjøre for å selge landbrukseiendom er å be om takst fra takstmann. Du bør også få hjelp av en eiendomsmegler til å vurdere markedsverdien av gårdsbruket. I tillegg kan det være smart å få hjelp av andre fagpersoner for å fastsette en verdi på buskap, løsøre og maskiner. Meieri og slakteri kan for eksempel hjelpe deg med å finne verdien av besetningen din. 

Slik fastsetter du markedsverdien

Du må kontakte en eiendomsmegler som spesialiserer seg på å selge landbrukseiendom for å fastsette markedsverdien. Kjøperne vil dessuten være interesserte i eiendommens inntektsmuligheter, noe som igjen vil ha stor innvirkning på hvor stort lån de kan ta. Mange meglerkontorer samarbeider med landbruksrådgivere og kan være behjelpelige med å finne ut av dette.

Få hjelp av takstmann til landbrukstakst

Du trenger en landbrukstakst, dersom du selger en konsesjonspliktig eiendom med mer enn 35 dekar dyrket mark. Eiendomsmegleren din kan hjelpe deg med å få landbrukstakst fra en sertifisert og godkjent takstmann. Meglerkontorer samarbeider nemlig med takstmenn, og de kan derfor ofte forhandle fram en hyggelig pris for deg. 

Du kan selvsagt velge takstmann selv om du foretrekker det. Vi anbefaler i så fall å kontakte takseringsfirmaer som tilbyr landbrukstakst for å be om pristilbud. Prisen avhenger av størrelse på eiendommen, antall bygg og om du også trenger tilstandsrapport på eventuelle boliger. Du kan derfor regne med en kostnad på alt fra 13 000 kroner (uten bolig) opp mot 30 000 kroner.

Les også

Takst på bolig: Komplett guide

Skatt ved salg av landbrukseiendom

Du skal i utgangspunktet betale skatt av gevinsten, dersom du selger landbrukseiendommen på det åpne markedet. Det er fordi landbrukseiendom regnes som næring, og da er eventuelle gevinster skattepliktige. Det finnes imidlertid noen unntak som lar deg selge gårdsbruket skattefritt. Disse unntakene ble innført for å gjøre det enklere ved generasjonsskifte, slik at familiegården kan forbli i slekten uten at det utløser skatteplikt.

Følgende kriterier må være innfridd for å slippe skatt ved salg av landbrukseiendom:

• Kjøperen må enten være i slekt med selger eller ektefellen til selger (skattefritak gjelder ikke for svigerbarn)
• Selger må ha eid gårdsbruket eller eiendommen i minimum 10 år før salget finner sted
• Salgsprisen kan ikke være mer enn 75 prosent høyere enn eiendommens antatte markedsverdi
• Det må være en alminnelig landbrukseiendom, det vil si at den ikke er nedlagt og det er drift på eiendommen

Det er som sagt kun gevinsten du skal betale skatt av, dersom salget er skattepliktig. Du kan derimot kreve fratrekk hvis salget ender med tap.

Slik går du frem for å selge gårdsbruk og landbrukseiendom

Noe av det første du bør gjøre er å avklare eventuelle spørsmål om odel, samt sette deg inn i reglene for salg av landbrukseiendom. Når dette er på plass, kan du begynne å klargjøre eiendommen for salg. Akkurat som med salg av andre boliger og eiendommer, lønner det seg å ta noen grep for å gjøre gårdsbruket mer attraktiv for potensielle kjøpere.

Det betyr at du bør sette av tid til å rydde både ute og inne i bygninger, samt fikse opp i småfeil og annet plukk. Tenk at du skal gi kjøperen en mulighet til å starte opp på gården og få det akkurat slik som de vil ha det.  Og hvis du har noen gode historier eller spennende fakta om gården som kan gjøre den mer spennende for kjøper, så er det lurt å få det frem enten på visning eller i annonsen.

Mange velger å legge gården ut for salg sent på våren og utover sommeren – og det er flere årsaker til det. Generelt sett, kan dette være et ganske rolig tidspunkt på gården. Samtidig er områdene frodige og grønne, og det er større sjanse for pent vær. Selgerne får dermed vist frem eiendommen fra dens beste side.

Selges det mange gårder der du bor? Da kan det hende at det heller lønner seg å selge på andre tider av året. Ulempen med å legge gårdsbruket ut for salg i “høysesongen” er at det er lett å forsvinne i mengden, og du har flere konkurrenter. Det kan derfor være en fordel å selge tidligere på året, for eksempel når våren begynner. 

Men til syvende og sist bør du undersøke forholdene på det lokale markedet før du bestemmer deg for hvilket tidspunkt som er gunstigst. En lokalkjent megler kan hjelpe deg med å lage en god salgs- og markedsføringsstrategi, basert på din unike landbrukseiendom og personlige preferanser.

Rydd opp i løse tråder før du selger gården

En annen viktig ting som du må avklare på forhånd er eventuell bruksrett til eiendommen som naboer kan ha. Du bør også undersøke og få avklart andre avtaler vedrørende eiendommen, for eksempel om festetomter. Hvis noen av avtalene er uavklarte, så bør du ordne opp i det før du selger gårdsbruket. 

Med andre ord – rydd opp i alle løse tråder. De kan nemlig virke avskrekkende for potensielle kjøpere. Det er ingen som har lyst å kjøpe seg inn i en potensiell nabofeide. En dyktig advokat med relevant kompetanse kan hjelpe deg med å få klarhet i avtaler, dersom du har behov for videre hjelp.

Få hjelp av en eiendomsmegler som spesialiserer seg på landbruk

Mange meglerkontorer har egne avdelinger med eiendomsmeglere som spesialiserer seg på salg av landbrukseiendom. På grunn av de kompliserte reglene som regulerer salget, anbefaler vi å velge en megler med relevant erfaring og kompetanse. Det gjelder enten du skal selge et lite gårdsbruk eller et komplekst anlegg. 

Du bør i tillegg se etter en lokal eiendomsmegler som kjenner til kommunal praksis ved salg av gårdsbruk. Megleren fungerer mer enn bare en som formidler salget. Han eller hun kan rådføre deg og veilede deg gjennom hele salgsprosessen, slik at du får all den støtten og hjelpen som du trenger. 

Meglerkontorer som spesialiserer seg på gårdsbruk kan også hjelpe ved generasjonsskifte. Da kan du føle deg trygg på at eierskiftet skjer på en trygg og riktig måte. I tillegg er det mange som ikke ønsker å selge gården på det åpne markedet – de vil heller at salget skal skje i stillhet. Mange meglere har omfattende nettverk av kjøpere som er interesserte i gårdsbruk, slik at du ikke trenger å annonsere eiendommen på Finn.no og andre plattformer.

Les også

Dette er de billigste meglerkontorene

Konklusjon: Det kan være smart å få hjelp med å selge landbrukseiendom

Salg av landbrukseiendom kan være en kompleks og utfordrende prosess som krever mer enn bare å finne en kjøper. Fra odelsrett og konsesjonsplikt til takst og strategisk markedsføring – hvert trinn må planlegges nøye. Salget skal ikke bare være juridisk korrekt, men også så lønnsomt som mulig.

Det kan derfor være smart å samarbeide med en eiendomsmegler som spesialiserer seg på landbruk, ettersom salgsprosessen krever relevant kunnskap og erfaring. Lykke til!