Selge utleiebolig: Slik går du frem (skatt, fradrag, o.l.)

Er tiden inne for å si farvel med utleieboligen og legge den ut for salg? Da må du først sette deg inn i reglene. Her finner du en komplett guide med alt du må vite, for eksempel skatt og eventuelle fradrag som du kan ha krav på. Du får i tillegg tips til hvordan du kan selge utleieboligen skattefritt. Vi tar også for oss leietakers rettigheter og hva du må tenke på hvis du har en eksisterende leieavtale.

Ikke minst, så får du vite hvordan du sikrer et vellykket boligsalg med størst mulig fortjeneste. Boligmarkedet svinger stadig, men det finnes heldigvis grep du kan ta for å gjøre salget mer lønnsomt. Deretter ser vi nærmere på hva du kan gjøre med inntektene for å øke lønnsomheten ytterligere, for eksempel plassere dem i fond – så sant det frister med videre investeringer.

Målet vårt er at du skal være bedre rustet til å selge bolig med utleie etter å ha lest denne guiden, slik at du kan ta gode og velinformerte beslutninger.

Les deg opp på reglene før du selger utleieboligen

Det er mange lover og regler å holde styr på når du skal selge en utleiebolig, deriblant for skatt og fradrag. Eventuelle leietakere som fortsatt bor der har dessuten visse rettigheter som man må være obs på. Du må blant annet varsle dem om salget, og de har ofte rett til å fortsette leieavtalen under den nye eieren. Det betyr at du ikke bare kan sparke dem ut, bare fordi du vil legge boligen ut for salg – du må følge en fastsatt prosess nøye.

Her er en oversikt over de viktigste reglene:

• Husleieloven: Denne loven regulerer hvilke plikter og rettigheter både utleier og leietaker har. Loven om husleieavtaler må følges til enhver tid, også ved salg av utleiebolig.
• Avhendingsloven: Denne loven dekker kjøp og salg av fast eiendom, inkludert utleieboliger. Både selger og kjøper har flere plikter i henhold til lovverket.
• Skattelovgivningen: Akkurat som for andre sekundærboliger, må du betale skatt av gevinsten. Du kan derimot få fradrag på skatten hvis du selger med tap.

Lover og regler rundt salg av utleiebolig endrer seg fra tid til annen, og det er ditt ansvar å holde deg oppdatert. Den enkleste måten å passe på at du overholder norske lover er å samarbeide med en dyktig eiendomsmegler eller advokat som spesialiserer seg innen eiendomsrett.

Viktige regler i Husleieloven

Du må følge reglene i loven om husleieavtaler når du skal selge bolig med utleie. Du kan altså ikke bare si opp leietakeren sånn helt uten videre. Reglene for oppsigelse er strenge, og de må følges nøye. Du må ha en saklig grunn og overholde oppsigelsesfristen. Den som kjøper boligen må også ha en saklig grunn for å si opp leietakeren. Det eksisterende leieforholdet fortsetter som før, og boligkjøper kan derfor ikke tvinge leietakerne til å inngå en helt ny husleiekontrakt.

Hvorvidt det følger leietakere med boligen eller ikke kan påvirke utleieboligens salgbarhet og salgsverdi. Noen investorer kan være interessert i å overta en eiendom med leietakere, mens andre foretrekker å kjøpe en tom bolig. Primærboliger med utleiedel kan ofte være svært ettertraktede på boligmarkedet, ettersom leieinntekten kan bidra til å redusere lånekostnader.

Du må passe på at all informasjon om utleie er inkludert i salgsprospektet, for eksempel leieinntekter og eventuelle utgifter.

Skatt ved salg av utleiebolig

Det er viktig å sette seg godt inn i reglene i skattelovgivningen, slik at du ikke går på en økonomisk smell. Du kan selge bolig med utleie helt skattefritt, dersom du bruker minst halve boligen selv som din primærbolig. Men du må derimot skatte ved salg av sekundærboliger, inkludert utleieboliger. Det er heldigvis bare gevinsten du må skatte av og ikke hele salgssummen. 

Gevinsten er forskjellen mellom det du kjøpte eiendommen for (inkludert eventuelle påkostninger) og det du selger den for (minus salgsomkostninger). Taper du på salget, kan du trekke det fra på skatten. Skattesatsen kan variere fra år til år, og du bør derfor undersøke gjeldende satser for det året boligsalget fant sted. Du finner mer informasjon om skattesatser og hva som gjelder for deg på nettsidene til Skatteetaten.

Les også

Skatteregler ved salg av bolig

Eksempel på skatteberegning

Her får du et enkelt eksempel på skatteberegning ved salg av utleiebolig. Gevinsten eller tapet ved salget beregnes ved å trekke inngangsverdien fra utgangsverdien. Hvis utgangsverdien er høyere enn inngangsverdien, har du en gevinst som er skattepliktig. Hvis utgangsverdien er lavere enn inngangsverdien, har du et tap som kan fradragsføres.

• Inngangsverdi: Dette er det beløpet du opprinnelig betalte for eiendommen, pluss eventuelle kostnader du har hatt til forbedringer eller påbygg.
• Utgangsverdi: Dette er salgsprisen som du får når du selger eiendommen, minus eventuelle salgskostnader som meglerprovisjon, fotografering og andre utgifter som er relatert til boligsalget.

Si at du kjøpte en leilighet for 10 år siden for 2 millioner kroner. Du har brukt 200 000 kroner på å forbedre og oppgradere leiligheten. Dermed blir inngangsverdien på leiligheten 2,2 millioner kroner (2 millioner + 200 000). Du solgte den i 2022 og satt igjen med 2,7 millioner kroner etter å ha trukket fra salgskostnadene. Dette er utgangsverdien.

Du regner ut gevinsten ved å trekke inngangsverdien fra utgangsverdien, altså 2,7 millioner – 2,2 millioner = 500 000 kr. Skattesatsen var 22 % i 2022, og regnestykket for hvor mye skatt du skal betale av gevinsten ser dermed slik ut: 500 000 kroner * 22 % = 110 000 kroner. Du vil sitte igjen med en gevinst på 390 000 kroner etter å ha betalt skatt (500 000 kroner – 110 000 kroner).

Husk at dette bare er et eksempel, og det er mye som kan påvirke den reelle skatteberegningen.

Slik selger du utleieboligen skattefritt

Selv om alt boligsalg i utgangspunktet er skattepliktig, finnes det situasjoner der du kan selge utleiebolig helt skattefritt. Vi har allerede nevnt at du kan selge primærbolig med utleiedel skattefritt, så lenge du disponerte minst halve boligen selv. Salg av sekundærboliger er derimot skattepliktig.

Du kan unngå denne skatten ved å flytte inn i utleieboligen og bruke den som primærbolig i en gitt periode. Deretter kan du selge den skattefritt, så sant du imøtekommer kravene til botid og eiertid. Botiden er den tiden du fysisk har bodd på eiendommen og brukt den som primærbolig. Eiertiden er den tiden du har eid boligen fra overtakelse og frem til det øyeblikket du aksepterte et bud.

Kravene er som følger:

• Du har eid boligen i mer enn 12 måneder.
• Du har bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.

Det er viktig at du kan bevise botid og eiertid for å kunne selge boligen skattefritt. Aktuell dokumentasjon inkluderer post, regninger og flyttemelding. Reglene kan være ganske komplekse. Det kan ofte være smart å snakke med en eiendomsmegler eller advokat som har inngående kunnskap om salg av utleiebolig. Da kan du være sikker på at du kan selge eiendommen skattefritt. Les mer om disse reglene i denne artikkelen.

Viktige regler i avhendingsloven

Det spiller ingen rolle om du selger primærbolig eller utleiebolig – du må følge reglene i avhendingsloven. Denne loven regulerer kjøp og salg av fast eiendom i Norge. Her finner du pliktene og rettighetene til både selger og kjøper. Her er noen av de viktigste reglene som du bør kjenne til før du legger eiendommen ut for salg:

• Informasjonsplikt: Du som selger eiendommen er pliktig til å informere kjøperen om feil og mangler. Det er ikke mulig å selge sekundærboligen som den er.
• Undersøkelsesplikt: Kjøperen er pliktig til å undersøke eiendommen før kjøpet, samt lese all salgsdokumentasjon. Boligkjøper kan ikke klage på noe som står oppført i dokumentasjonen.
• Mangler ved eiendommen: Boligselger kan holdes økonomisk ansvarlig for skjulte feil og mangler ved boligen i opptil fem år etter boligsalget. Vi anbefaler derfor at du kjøper boligselgerforsikring.

Avhendingsloven inneholder flere regler enn det som vi har nevnt her. Dersom du føler deg usikker, kan du spørre eiendomsmegleren din om nærmere veiledning. Det er nemlig viktig å følge opp forpliktelsene dine nøye for å unngå konflikter og tvister i etterkant av boligsalget.

Velg en eiendomsmegler med relevant kompetanse

Nå som du kjenner til viktige regler ved salg av utleiebolig – inkludert regler for skatt og fradrag – er det på tide å dele noen tips til hvordan du øker fortjenesten. Joda, det finnes selvsagt mange forhold som er utenfor din kontroll. Tilbud og etterspørsel, boligpriser og annet som styrer boligmarkedet kan svinge betydelig i løpet av året. 

I tillegg vil spesifikke forhold ved utleieboligen påvirke salgsverdi og salgbarhet, for eksempel boligtype, størrelse, fasiliteter og beliggenhet. Likevel kan du ta noen viktige grep for å øke lønnsomheten. Du kan forberede deg godt og bruke tid på å klargjøre boligen. Ikke minst, du bør velge en dyktig eiendomsmegler som kan hjelpe deg med å få høyest mulig salgspris.

Vi anbefaler at du velger en megler som har erfaring med å selge utleieboliger i ditt område. Lokale eiendomsmeglere med den rette ekspertisen vet nemlig hva kjøperne ser etter. Dermed kan de presentere boligen på en slik måte at den appellerer til den rette kjøpergruppen. Megleren hjelper deg med alt fra å sette prisantydningen og markedsføre eiendommen til å håndtere budrunde og overtakelse.

Les også

Sjekkliste til valg av eiendomsmegler

Hva du kan gjøre med inntektene etter salget

Hurra! Du har nettopp solgt utleieboligen din og sitter igjen med god fortjeneste. Men hva om du ikke ønsker å sette alt inn på eksisterende lån? Spørsmålet er da – hva kan du gjøre for å øke lønnsomheten ytterligere? Noen velger å selge utleiebolig og heller investere pengene i fond. Andre investeringsalternativer inkluderer blant annet aksjer eller flere eiendommer. Det er fordeler og ulemper med dem alle, og du bør derfor undersøke alternativene dine nøye.

Du bør se etter investeringsalternativer som passer til dine personlige økonomiske mål, risikotoleranse og tidshorisont. Snakk gjerne med en økonomisk rådgiver for å hjelpe deg med å lage en personlig plan. Da kan du få maksimalt utbytte av pengene som du tjente på å selge utleieboligen din.

Alternativer til salg

Er du usikker på om salg av utleiebolig er den rette løsningen for deg? Det finnes heldigvis andre alternativer du kan vurdere. Du må først tenke over hvorfor du ønsker å legge eiendommen ut for salg. Kanskje er rentene såpass høye at det går utover lønnsomheten til utleien, og du vil derfor heller putte pengene i fond eller andre investeringer? 

I så fall kan du først undersøke muligheten for å refinansiere lånet eller se om du kan få bedre renter et annet sted. Du må også vurdere hvor mye du tjener på utleien på lang sikt. Har du en stabil og pålitelig leieinntekt? Tåler du en periode med høye renter? Husk at boligen stiger i verdi over tid! 

Vi anbefaler at du setter opp et grundig og detaljert budsjett for å se hva økonomien tåler de neste årene. Budsjettet vil hjelpe deg med å avgjøre hva som er mest lønnsomt av å beholde eller selge utleieboligen.

Konklusjon: Dette må du vite om regler, skatt og fradrag ved salg av utleiebolig

Det kan være ganske omfattende å selge utleiebolig. Du må ha full kontroll på alle aktuelle regler, for eksempel for skatt og leietakers rettigheter. I tillegg bør du velge en dyktig eiendomsmegler med relevant erfaring som kan hjelpe deg med å få høyest mulig pris for boligen. Sammenlign priser på meglere her.

Vi anbefaler at du ser etter noen som har gode salgsresultater og relevant kompetanse. Lykke til!