Selge bolig før ett år: Når må du skatte?

Hva skjer hvis du må legge en eiendom ut for salg, kort tid etter du har kjøpt den? Her er alt du må vite om å selge bolig før ett år.

Det er en stor investering å kjøpe bolig – og det kan koste en del å få solgt den også. Hvis du legger boligen ut for salg før det har gått ett år, må du være obs på skattereglene. Salget blir nemlig skattepliktig. Du må vurdere nøye om det er verdt å selge nå eller om du bør vente til du kan selge skattefritt.

Skattereglene kan være kompliserte. Det er likevel viktig å forstå dem for å unngå uventede kostnader eller problemer i etterkant av salget. I denne guiden veileder vi deg gjennom regelverket, slik at du kan ta trygge og gode beslutninger. Du får også noen praktiske eksempler på skatteberegninger.

Enten du er en førstegangsselger eller du har vært gjennom prosessen før, anbefaler vi å oppdatere deg på regelverket. 

Selge bolig før ett år – dette er skattereglene

All boligsalg er i utgangspunktet skattepliktig, men det finnes noen unntak fra regelen. Privatpersoner som har eid og bodd i en bolig i minst 12 måneder av de siste 24 månedene kan selge skattefritt. Du må ha brukt minst halve boligen selv. De 12 månedene trenger ikke å være sammenhengende, men du må ha brukt boligen som primærbolig i ett år sammenlagt.

Det betyr at hvis du har bodd i boligen i seks måneder og så leid den ut til noen andre i seks måneder, må du bruke boligen selv i seks nye måneder før du kan selge den skattefritt. Hvis du derimot selger boligen før det har gått ett år totalt, vil det utløse skatteplikt. Kort forklart, boligsalget er skattepliktig hvis du skal selge før det har gått ett år.

Du trenger kun å skatte for gevinsten og ikke hele salgssummen. Tap ved salg er derimot fradragsberettiget.

Botiden starter når du flytter inn og ikke når du overtar boligen. Akkurat dette er viktig å være obs på, slik at du ikke går på en smell når du skal selge. Du kan altså ikke bruke overtakelsesdato som starttidspunkt for botid, hvis du brukte et par måneder på å pusse opp før du flyttet inn. Eietiden begynner derimot ved overtakelse.

Du kan bruke flyttemeldingen til å bekrefte når botiden startet. Hvis du var litt treig med å sende flyttemelding, kan du bruke gamle fakturaer som dokumentasjon på den faktiske innflyttingsdatoen. For eksempel, kanskje du har strømregninger eller fakturaer for bredbånd som du kan vise til?

Brukshindring ved salg av bolig før ett år

Det kan være nødvendig å selge en bolig før ett år i visse situasjoner, for eksempel hvis det oppstår en brukshindring. Brukshindring kan være alt fra plutselig jobbendring til uforutsette helseproblemer som gjør at du ikke kan bo i boligen likevel. I så fall kan du be om å få brukskravet oppfylt, selv om du ikke har bodd i boligen i totalt 12 måneder.

Du må imøtekomme følgende kriterier for å kreve brukshindring:

• Du brukte boligen som primærboligen før du måtte flytte
• Planen din var å bruke boligen som fast bolig, og du har bevis på dette
• Årsaken til brukshindring skyldes helse, arbeid og lignende
• Du visste ikke om brukshindringen da du kjøpte boligen

La oss si at du kjøpte en bolig, men seks måneder senere mistet du jobben. Du blir nødt til å takke ja til en jobb i en annen by. Du har ikke råd til å betale boliglånet på den nåværende boligen, samtidig som du leier i den nye byen. I dette tilfellet kan det være fordelaktig å selge boligen og kreve brukshindring. Et annet eksempel kan være helseproblemer som skyldes en plutselig ulykke og som gjør det utfordrende å bo i boligen.

Flytting grunnet utdanning

Hvis du må flytte på grunn av utdanning og derfor velger å selge boligen, kan det være tilstrekkelig grunnlag for å kreve brukshindring. Det forutsetter imidlertid at flytting er nødvendig for at du skal kunne fullføre ønsket utdanning, og at du ikke hadde planer om å studere når du kjøpte eiendommen.

Flytting grunnet arbeid

Det er ikke uvanlig at folk må flytte grunnet arbeid, og skattereglene for boligsalg tar hensyn til dette. Hvis du får en ny jobbmulighet eller blir overført til en avdeling hos samme arbeidsgiver, kan det kvalifisere som gyldig brukshindring. Andre ganger kan det oppstå plutselige endringer på det lokale arbeidsmarkedet der du bor, og du må derfor flytte for å finne deg en ny jobb.

Sykdom eller helseproblemer

Helseproblemer kan være en av de mest krevende utfordringene man står overfor i løpet av livet. Hvis det er umulig eller upraktisk å fortsette å bo i boligen på grunn av helsemessige årsaker hos deg eller et familiemedlem, kan det betraktes som en gyldig brukshindring. Det gjelder også som brukshindring om man må flytte på sykehjem grunnet langvarige helseproblemer.

Det er ikke mulig å tjene inn botid to steder samtidig

Du må være oppmerksom på at det ikke er mulig å opptjene botid på to eiendommer samtidig. La oss si at du flytter og kjøper ny bolig før du har solgt den gamle. I så fall har du en frist på 12 måneder for å selge den gamle eiendommen. Hvis du overskrider denne fristen, må du skatte når du en gang selger den. Det er nemlig ikke mulig å tjene inn botid på to steder samtidig.

Hvis du kan kreve brukshindring, kan du leie ut gamleboligen så lenge du vil før du selger – faktisk i mange år! Men det må være en reell brukshindring for at du skal kunne gjøre det. La oss si at du bestemmer deg for å leie ut gamleboligen, bare fordi du ikke fikk solgt den til ønsket pris. Du innfrir i så fall ikke kravene til brukshindring. Du må derfor betale skatt av gevinsten, hvis du ikke klarer å selge innen 12 måneder.

Mange velger å løse dette problemet ved å heller leie ut den nye boligen og bo i den gamle frem til den er solgt. Deretter kan du endelig flytte inn i ditt nye hjem – uten å betale skatt for den gamle boligen.

Salg av fritidsbolig før det har gått ett år

Vi har hittil sett på skattereglene for salg av primærbolig. Reglene er enda strengere ved salg av fritidsbolig og hytte. Du må nemlig ha eid og brukt fritidsboligen i minst fem ut av de siste åtte årene for å kunne selge skattefritt. Dersom du må selge hytta før det har gått fem år, må du skatte av gevinsten. Du kan selvsagt kreve fratrekk for eventuelle tap, akkurat som ved andre skattepliktige boligsalg.

Forskjellen mellom sekundærbolig og fritidsbolig er at du som eier den bruker den selv på fritiden din. Sekundærbolig kan for eksempel være en utleiebolig – altså en bolig som du ikke bruker til fritid og hobby. Typiske fritidsboliger er hytter på fjellet eller ved sjøen. Du kan likevel bruke en storbyleilighet som fritidsbolig, for eksempel for å besøke familien din regelmessig. 

Kravene for å selge skattefritt kan imidlertid være strengere for fritidsboliger i byer, sammenlignet med en typisk fjellhytte. Du må dokumentere at du brukte leiligheten til fritidsformål og ikke som pendlerbolig eller økonomisk investering.

Utleie og boligsalg – dette sier reglene

Du må ha brukt minst halvparten av boligen selv for å kunne selge skattefritt – og da refererer man ikke nødvendigvis til fysisk størrelse, men heller til utleieverdien. Denne regelen gjelder uansett hvor lenge du har eid og bodd i boligen, enten du selger før det har gått ett år eller ikke.

La oss si at boligen din består av to deler, der leieverdien av den ene er 15 000 kroner i måneden og 5000 kroner for den andre. Du kan i så fall selge skattefritt hvis du bor i den delen som har en utleieverdi på 15 000 kroner. Du kan derimot ikke selge skattefritt, hvis du bor i den delen som har en utleieverdi på 5000 kroner og leier ut den delen med størst utleieverdi.

Du kan også se på regnestykket på en annen måte. La oss si at boligen har to boenheter og den totale utleieverdien for begge enhetene er 20 000 kroner i måneden. Du må ha bodd i den delen som utgjør over 10 000 kroner i utleieverdi for at du skal kunne innfri kravet om at du har bodd i minst halvparten av boligen selv.

Les også

Alt om salg av utleiebolig

Slik regner du ut skatt ved boligsalg

Du må regne ut gevinsten for å finne ut hvor mye skatt du skal betale ved salg av bolig før ett år. Gevinsten er salgssummen, minus det du betalte for boligen. Du skal også trekke fra kostnader forbundet med salget, for eksempel meglerprovisjon, boligfotografering og boligsalgsrapport. Mattestykket er som følger:

Utgangsverdi (salgssum minus salgsomkostninger) – inngangsverdi (kjøpesum + eventuell påkostnad for oppgradering av standard) = gevinst.

Det er kun påkostnader for endring av bolig eller forbedring av stand som kan legges til inngangsverdien. Du kan ikke legge til vanlige vedlikeholdskostnader. Skatteetaten har et praktisk skjema som du kan bruke til å finne ut om arbeidet regnes som påkostning eller vedlikehold.

La oss se nærmere på et eksempel på hvor mye skatt du må betale. Per kjøpte et hus for 4 millioner kroner (inngangsverdi). Han bestemte seg for å selge boligen før 1 år var gått. Salgssummen kom på 4,5 millioner kroner. Kostnadene forbundet med salget (meglerhonorar, annonsering og boligsalgsrapport) kom på 100 000 kroner totalt. Boligen har dermed en utgangsverdi på 4,4 millioner kroner.

Gevinsten fra salget blir da: 4,4 millioner (utgangsverdi) – 4 millioner (inngangsverdi) = 400 000 kroner. Per må dermed skatte: 400 000 (gevinst) * 22 % (skattesats) = 88 000 kroner.

Vi anbefaler at du sjekker oppdaterte tall for hvor mye du skal skatte. Skattesatsen var 22 % i 2023, men den lå på 24 % i 2017 og 23 % i 2018. Den kan altså endre seg, og du bør alltid sjekke opp i gjeldende satser før du gjør noe. Hvis du vet sånn cirka hvor mye skatt du må betale av boligens forventede salgssum, blir det enklere å regne ut hvor lønnsomt salget vil være.

Les også

Hva koster det å selge bolig?

Når lønner det seg å selge bolig før ett år?

I enkelte tilfeller kan det lønne seg å selge bolig før det har gått ett år. La oss si at du vet at du ikke kan bli boende i boligen særlig lenge. Hvis boligmarkedet er sterkt og boligprisene er høye, kan du dra nytte av dette ved å selge tidlig. Selv om du må skatte, kan boligsalget likevel være lønnsomt fordi salgssummen er høyere.

La oss se på enda et eksempel. Du bestemte deg for å kjøpe en bolig for å pusse den opp og selge den til en høyere pris. Du skal ikke bruke den som primærbolig, siden du allerede eier et hus som du og familien din bor i. I så fall har du ganske mange utgifter som følge av å eie to boliger, for eksempel felleskostnader og kommunale avgifter. 

Ettersom du uansett må skatte ved salg av sekundærboliger, så vil det lønne seg å selge oppussingsobjektet så raskt som mulig.

Skattereglene for å selge arvet bolig før ett år

Det er mange som lurer på om de må betale skatt ved salg av arvet bolig. Svaret er at det spørs på arvelater. Du arver nemlig også skatteposisjonen til arvelater, og ikke bare boligen. Hvis arvelater oppfyller krav til eie- og botid, så kan du selge boligen skattefritt – ja, selv om det ikke har gått ett år. Boligsalget er derimot skattepliktig hvis arvelater ikke oppfyller kravene. 

Det vil si at du kun kan selge en arvet primærbolig skattefritt, og du må betale skatt for salg av sekundærboliger. Hvis arvelater kjøpte boligen mange år tilbake da boligmarkedet var billigere, kan den potensielle gevinsten være stor. Det betyr at skattebeløpet også vil være høyt. Gevinsten blir derimot mye mindre hvis dere er flere arvinger som sammen skal selge den skattepliktige boligen.

Hva kan du gjøre for å redusere skatten? Jo, du kan vurdere å flytte inn i boligen i minst 12 måneder før du selger den. I mellomtiden kan du leie ut primærboligen din. Du kan også vurdere om det heller lønner seg å leie ut den arvede boligen og tjene penger på leieinntektene. Bare husk at du må betale skatt for disse inntektene. Leieinntekt er kun skattefri om du leier ut en mindre del av en bolig som du selv bor i.

Les også

Skatteregler ved salg av arvet bolig

Dette må du gjøre hvis boligsalget er skattepliktig

Det er kun gevinsten som er skattepliktig hvis du selger bolig før det har gått ett år og du ikke kan kreve brukshindring. Gevinsten er forskjellen mellom kjøpsprisen og salgsprisen, minus salgsomkostninger som for eksempel meglertjenester. La oss si at du kjøpte en bolig for 2 millioner kroner og solgte den for 2,5 millioner kroner etter ni måneder. 

Hvis meglertjenestene kostet 50 000 kroner, vil den skattepliktige gevinsten altså være 450 000 kroner. Gevinsten skattlegges som kapitalinntekt.

Dersom boligen selges med tap før det har gått ett år, kan dette tapet trekkes fra på skatten. Hvis du kjøpte en bolig for 2 millioner kroner og solgte den for 1,8 millioner kroner etter ti måneder, utgjør det et tap på 200 000 kroner. Dette tapet trekkes fra den skattepliktige inntekten din.

Du fører eventuell gevinst eller tap i skattemeldingen for det året boligen ble solgt. Solgte du boligen i 2022, skal du altså føre gevinsten eller tapet i skattemeldingen for 2022. Skatteetaten har utarbeidet et hjelpeskjema for å beregne skatt fra boligsalget som du skal fylle ut og sende inn sammen med skattemeldingen.

Tips til en vellykket bolighandel – uansett eie- og botid

Det er selvsagt viktig å få en god salgspris når du skal selge boligen din, uansett hvor lenge du har bodd i den. En dyktig og lokalkjent eiendomsmegler kan hjelpe deg med nettopp dette. Lokale meglere har inngående kunnskap om boligmarkedet der du bor. De vet nøyaktig hva kjøperne i området ser etter. 

Denne kunnskapen kan du bruke for å gjøre boligen mer attraktiv og på den måten øke sjansen for en vellykket bolighandel. Vi anbefaler at du sammenligner både prisene og tjenestene til forskjellige meglerforetak. Meglerpriser kan variere betydelig. Du bør se etter en megler som tilbyr gode tjenester til en konkurransedyktig pris. 

Husk at den billigste megleren ikke nødvendigvis er den beste. Du bør heller vurdere hvem som er best egnet til å skaffe deg en høy salgssum. Lykke til med boligsalget, enten du selger bolig før ett år eller etter mange år.